Ohne Moos nix los

Seit dem Jahr 2003 hat Hamburg eine spezielle Förderung für Baugemeinschaften aufgelegt. Diese gibt es für Projekte im genossenschaftlichen wie im privaten Eigentum. Zuständig dafür ist die Agentur für Baugemeinschaften ein Referat in der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt und die Hamburgische Investitions- und Förderbank. Diese Richtlinien werden in der Regel Jahr für Jahr überarbeitet. Daher können an dieser Stelle nur Basics der Finanzierung und Förderung erörtert werden. Die angegebenen Zahlen beziehen sich auf die Förderung 2011.

Die besten Ideen allein reichen nicht
Heute in Städten Wohnraum zu bauen, kostet eine Stange Geld. Im Durchschnitt wird man in Hamburg mit über 2000 Euro pro qm Wohnfläche rechnen müssen. Und das auch nur dann, wenn das Grundstück preiswert erworben worden ist. Um also eine 60 Quadratmeterwohnung zu erstellen, müssen mehr als 120.000 Euro finanziert werden.

Die aktuelle Förderung ist in der „Förderrichtlinie Baugemeinschaften 2011, gültig ab 1. Januar 2011“ veröffentlicht. Diese Richtlinie ist auch über die
Hamburgische Wohnungsbaukreditanstalt:
20097 Hamburg, Besenbinderhof 31,
Tel.: 040-248 46-0
in gedruckter Form zu beziehen.

Mietenniveau und Belegungsbindungen
Viele Wohnprojekte bauen im geförderten Wohnungsbau, weil dies zu deutlich kostengünstigeren Mieten als im freifinanzierten Wohnungsbau führt. Durch günstige Darlehen einerseits und sogenannte Aufwendungszuschüsse andererseits wird eine sogenannte Zielmiete erreicht. In Hamburg liegt diese zurzeit bei 5,80 bis 7,00 Euro pro qm, je nach Einkommenshöhe. Diese Miete darf bei genossenschaftlich organisierten Baugemeinschaften nach Bezug alle zwei Jahre erhöht werden: maximal um 0,30 Euro pro qm. Entsprechend verringern sich die Aufwendungszuschüsse an den Investor.

Im Gegenzug gelten für die geförderten Mietwohnungen Belegungsbindungen. Es darf nur einziehen, wer einen Wohnberechtigungsschein, den sog. §-5-Schein, vorlegen kann. Den bekommt, wer mit seinem Einkommen innerhalb von festgelegten Grenzen liegt. Die für Hamburg geltenden allgemeinen Einkommensgrenzen werden unten in Tabelle 1 dargestellt, die für Angestellte in Tabelle 2. Eine gewisse soziale Differenzierung ist über die dort erkennbare Einkommensstreuung gegeben.

Förderfähige Wohnflächen
Im geförderten Wohnungsbau für genossenschaftlich organisierte Baugemeinschaften wird Wohnraum in Relation zur Haushaltsgröße gefördert. Die förderfähigen Flächen werden weiter unten in Tabelle 3 aufgelistet. Besonders beachtlich dabei: Auch nicht familial zusammengesetzte Wohngemeinschaften können in Hamburg bei Einhaltung der sonstigen Förderbedingungen in geförderte und genossenschaftlich organisierte Hausgemeinschaften einziehen.

Das Problem mit dem Eigengeld
Bei jeder Baufinanzierung spielt Eigengeld eine wesentliche Rolle. So auch bei der Finanzierung von Wohnprojekten in genossenschaftlichen Baugemeinschaften. In Hamburg sind Eigenmittel in Höhe von 50 % der Grundstückskosten, mindestens jedoch 150,- €/qm Wohnfläche nachzuweisen. Alle Kosten, die 550,- €/qm Wohnflache übersteigen, sind zusätzlich aufzubringen.

Großen Wohnungsunternehmen fällt das Aufbringen des Eigenkapitals nicht so schwer, Wohngruppen schon. Denn vor Baubeginn muss der Eigenanteil als Bestandteil der Gesamtfinanzierung nachgewiesen werden. Das Problem dabei liegt auf der Hand. Über die Einkommenshöhe wird der Kreis der Bezugsberechtigten eingeschränkt. Trotzdem haben diese beträchtliches Eigenkapital aufzubringen. Dafür müssen die Sparstrümpfe, soweit vorhanden, radikal geplündert und meist auch auf finanzielle Hilfe von Verwandten und Freunden zurückgegriffen werden. Auch mithilfe von Leihgemeinschaften kann fehlendes Eigenkapital ersetzt werden.

Wohlgemerkt: In genossenschaftlich organisierten Hausgemeinschaften erwerben die NutzerInnen später zwar eigentumsähnliche Rechte an der Nutzung ihrer Wohnung, sie werden aber nicht EigentümerInnen wie im privaten Eigentum. Ihr eingezahltes Eigenkapital ist nicht "weg", sondern sie bekommen es - nach einer in der Genossenschaftssatzung verankerten Frist - wieder ausgezahlt, wenn sie ausziehen. Das Eigenkapital bleibt mithin Geld der NutzerInnen.

Anhang: Tabellen

Tabelle 1:
Einkommensgrenzen nach § 9 WoFG – Grundbeträge

Personenzahl

 Einkommensgrenzen gemäß § 8 Abs. 2. HmbWoFG

 

Basiswert

zzgl. 30 %

zzgl. 70 %

zzgl. 100 %

1 Erw.

€ 12.000

€ 15.600

€ 20.400

€ 24.000

2 Erw.

€ 18.000

€ 23.400

€ 30.600

€ 36.000

1 Erw.+ 1 Ki

€ 19.000

€ 24.700 

€ 32.300

€ 38.000

1 Erw.+ 2 Ki.

€ 24.100

€ 31.330 €

€ 40.970

€ 48.200

1 Erw.+ 3 Ki.

€ 29.200 €

€ 49.640

€ 37.960

€ 58.400

2 Erw.+ 1 Ki.

€ 23.100

€ 30.030

€ 39.270

€ 46.200

2 Erw.+ 2 Ki.

€ 28.200

€ 36.660

€ 47.940

€ 56.400

2 Erw.+ 3 Ki.

€ 33.300

€ 43.290

€ 56.610

€ 66.600

Quelle: „Förderrichtlinie Baugemeinschaften 2011, gültig ab 01.Januar 2011, S. 43

Tabelle 2:
Übersicht Grenzen des Brutto-Jahreseinkommens für Angestellte (Haushalt Cirka Brutto-Jahreseinkommen)

Personenzahl Einkommensgrenzen gemäß § 8 Abs. 2. HmbWoFG
 
Basiswert
zzgl. 30 %
zzgl. 70 %
zzgl. 100 %

1 Erw.

€ 18.100 €

€ 23.500

€ 30.700

€ 36.100

2 Erw.

€ 26.600

€ 34.600

€ 45.300

€ 53.300

1 Erw.+ 1 Ki

€ 28.100

€ 36.500

€ 47.700

€ 56.100

1 Erw.+ 2 Ki.

€ 35.300

€ 46.000

€ 60.100

€ 70.700

1 Erw.+ 3 Ki.

€ 42.600

€ 55.400

€ 72.500

€ 85.300

2 Erw.+ 1 Ki.

€ 33.900

€ 57.700

€ 57.700

€ 67.800

2 Erw.+ 2 Ki.

€ 41.200

€ 53.600

€ 70.000

€ 82.400

2 Erw.+ 3 Ki.

€ 48.500

€ 63.000

€ 82.400

€ 97.000

Quelle: Förderrichtlinie Baugemeinschaften 2011, gültig ab 01.Januar 2011, S. 43 

Tabelle 3:
Haushaltsgröße Förderfähige Wohnfläche bei Baugemeinschaften mit genossenschaftlichem Eigentum. Darlehen und einkommensbezogener Zuschuss für bis zu

 
Haushaltsgröße
Förderfähige Wohnfläche
Art der Förderung:
Darlehen und einkommensbezogener Zuschuss für bis zu
1
1 volljährige Person: in Einzelwohnung
50 m2
   2         
2 Personen:
verheiratet oder in Lebensgemeinschaft(1)
60 m2
3
3 Personen:
verheiratet oder in Lebensgemeinschaft(1)
mit 1 Kind
75 m2
4
4 Personen:
verheiratet oder in Lebensgemeinschaft(1)
mit 2 Kindern
90 m2
5
5 Personen:
verheiratet oderin Lebensgemeinschaft(1)
mit 3 Kindern
105m2
6
6 Personen:
verheiratet oder in Lebensgemeinschaft(1)
mit 4 Kindern
120m2

 

(1) Lebensgemeinschaft gemäß § 18 HmbWoFG
Quelle: Förderrichtlinie Baugemeinschaften 2011, gültig ab 1.Januar 2011, S. 43

 


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